Grondexploitaties

• Per 1-1-2023 hadden we 11 lopende grondexploitaties.
• De financiële eindresultaten van deze grondexploitaties zullen bij de jaarverantwoording 2023 naar verwachting verslechteren met circa 1,2 miljoen euro op NCW. De resultaten van de drie  winstgevende grondexploitaties zijn op NCW met ruim 0,8 miljoen euro verslechterd. De geprognosticeerde eindresultaten van de acht verlieslatende grondexploitaties zijn met bijna 0,35 miljoen euro verslechterd.
• De voortgang van de gronduitgifte voor woningbouw loopt achter op de prognose. Het gronduitgiftetempo voor woningbouw is derhalve naar beneden bijgesteld.
• In de eerste helft van 2023 is in totaal  circa  3,5 ha grond verkocht/afgestoten welke niet nodig is voor toekomstige bouwgrondproductie. Daarnaast is 1 opstal met ondergrond (strategisch) aangekocht. De exploitatie van de panden en gronden kent de eerste helft van 2023 geen financiële afwijkingen of bijzonderheden.

Inleiding

In deze najaarsrapportage geven we ‘een tussenstand’ over het eerste halfjaar en een doorkijk naar het tweede halfjaar. We besteden aandacht aan:

• De voortgang van de gronduitgifte;
• De actuele stand van zaken met betrekking tot lopende grondexploitaties;
• De voortgang van de verkoop van vastgoed en de exploitatie van de voorraad.

Deze rapportage dient vooral als sturingsinformatie op basis waarvan de raad eerder genomen besluiten eventueel kan bijstellen. Alle mutaties per einde van het jaar zullen in de jaarverantwoording 2023 worden verwerkt.

Voortgang gronduitgifte woningbouw en werklocaties

In de eerste helft van dit jaar is bouwgrond verkocht ten behoeve van de bouw van 11 woningen.Naar verwachting zal eind dit jaar die teller op maximaal 25 woningen staan, waardoor de prognose van 50 bouwkavels voor woningen waarschijnlijk niet zal worden gehaald. Derhalve is deze bijgesteld.

De verkoop van grond voor werklocaties en overige bedraagt in de eerste helft van 2023 ongeveer 2,1 hectare. Voor heel 2023 is de prognose bijgesteld van 12,7 naar 8,4 hectare. Dit wordt veroorzaakt door het doorschuiven van de uitgifte in het project Rhijnbeek.

Lopende grondexploitaties

Werklocaties en overig

De Regionale Afspraken Programmeren Bedrijventerreinen Twente uit 2019 vormen nog steeds het uitgangspunt bij de fasering van de werklocaties. In juni 2021 heeft Almelo een notitie opgesteld voor het regionaal bestuurlijk overleg bedrijventerreinen. In deze notitie heeft Almelo onderbouwd dat uitgifte van de 10 hectare gerechtvaardigd is op basis van de sterke vraag naar bedrijfskavels.  

In de lopende grondexploitaties zijn de grondopbrengsten met betrekking tot de werklocaties gebaseerd op de gronduitgifte van bijna 15 hectare in de komende 3 jaren. Daarnaast staat binnen deze zelfde periode de uitgifte van circa 4,5 ha voor overige bestemmingen (bijv. detailhandel, bijzondere doeleinden e.d) geprognosticeerd.

Woninglocaties

De fasering van de grondexploitaties met betrekking tot woningbouw zijn mede gebaseerd op de belangrijkste kaders voor de woningbouwplanning en –programmering: Woonvisie Almelo 2020-2030 en de Regionale Woonagenda Twente 2030.

In de lopende grondexploitaties zijn de grondopbrengsten uit de verkoop van bouwgrond voor woningen gebaseerd op de uitgifte van bouwgrond voor nog slechts 216 woningen in de periode vanaf 1-1-2023 t/m 2034. In de eerste helft van 2023 zijn er hiervan 11 verkocht.

Financieel resultaat

De verwachting is dat de acht verlieslatende lopende grondexploitaties bij de jaarverantwoording 2023 ten opzichte van de jaarverantwoording 2022 met circa 0,35 miljoen euro verslechteren. De belangrijkste redenen hiervoor zijn dat de kostenramingen als gevolg van de huidige prijsstijgingen bijgesteld moeten worden en dat er uitfasering plaats heeft gevonden.

Naar verwachting zullen de winstgevende grondexploitaties eind dit jaar op NCW met ongeveer 0,9 miljoen euro minder winstgevend zijn. Dit hangt eveneens samen met de bijstelling van de kostenramingen als gevolg van de prijsstijgingen en uitfasering.

Desondanks kan aan het eind van dit boekjaar naar verwachting circa 0,3 miljoen euro aan winst uit de grondexploitatie Almelo Noord Oost worden genomen, omdat de BBV voorschrijft dat naar rato van de voortgang tussentijds winst moet worden genomen.

In het bovenstaande overzicht wordt het nu begrote resultaat afgezet tegen het resultaat zoals opgenomen in de jaarverantwoording 2022:

• Een wijziging in het begrote eindresultaat van een verlieslatende grondexploitatie vertaalt zich direct en volledig door naar het jaarresultaat van het grondbedrijf.
• Een wijziging in het begrote eindresultaat van een winstgevende grondexploitatie heeft deels effect op de hoogte van de tussentijds genomen winst en deels op de nog te nemen winst.

Af te sluiten grondexploitaties

De verwachting is dat eind dit jaar de grondexploitatie Chiel Dethmerstraat  (nagenoeg) geheel is gerealiseerd en daarom bij de jaarverantwoording 2023 kan worden afgesloten.

Risico’s met betrekking tot de lopende grondexploitaties

De grondexploitatiebegrotingen worden altijd voorzien van een risicoanalyse. Dit om meerdere redenen.
Ten eerste om de aanwezige risico’s te kunnen benoemen en vervolgens, daar waar mogelijk, te beheersen. Ten tweede om het begrote eindresultaat in een breder perspectief te plaatsen en daarmee inzicht te geven in het realiteitsgehalte van de grondexploitatiebegroting. Ten derde om de financiële omvang van het neerwaarts risico te kunnen bepalen en daarmee de minimaal vereiste weerstandscapaciteit.
Ten opzichte van de jaarverantwoording 2022 is het risicoprofiel nagenoeg niet gewijzigd. Het neerwaartse risico bedraagt circa 4,5 miljoen euro.

Voorraden panden en gronden

Panden en gronden die zijn aangekocht voor voormalige en toekomstige projecten, worden als voorraad gewaardeerd en geadministreerd onder de materiële vaste activa (MVA). Het beleid is er op gericht gronden en panden af te stoten die niet nodig zijn voor toekomstige bouwgrondproductie. Daarnaast maken de resterende bouwkavels, van reeds afgesloten grondexploitaties, ook onderdeel uit van de voorraad van het grondbedrijf.

In de eerste helft van 2023 is in totaal  circa  3,5 ha grond verkocht/afgestoten welke niet nodig is voor toekomstige bouwgrondproductie. Daarnaast is 1 opstal met ondergrond (strategisch) aangekocht. De exploitatie van de panden en gronden kent de eerste helft van 2023 geen financiële afwijkingen of bijzonderheden.